2023年全國碩士研究生考試考研英語一試題真題(含答案詳解+作文范文)_第1頁
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1、1房地產估價理論與實務2參考書目《房地產價估價理論與實務》武漢理工大學出版社,邵志華《房地產估價理論與方法》中國房地產估價師與房地產經紀人學會,柴強3目錄?第一章房地產和房地產價格?第二章房地產估價?第三章市場比較法?第四章成本法?第五章收益法?第六章假設開發法第七章長期趨勢法?第八章房地產估價技術路線的確定?第九章房地產估價方法的運用?第十章房地產估價報告的編制4為什么需要房地產估價?導論51、土地使用權出讓的需要2、房地產征收和征用

2、的需要3、房地產稅收的需要4、房地產抵押的需要5、房地產保險的需要6、房地產損害賠償的需要7、房地產爭議調處和司法鑒定8、企業有關經濟行為的需要9、房地產分割的需要10、房地產轉讓和租賃的需要11、房地產管理的需要12、其他對公方面的需要導論6我國如何對房地產估價進行管理?導論7一、房地產估價機構在我國,估價機構作為社會中介組織,主要由民間人士以股份制公司形式存在。房地產估價機構成立的條件一般是:1、有自己的名稱和組織機構;2、有固定的

3、服務場所;3、有必要的財產和經費;4、有足夠數量的專業人員;5、法律、行政法規規定的其他條件。導論8二、房地產估價人員我國從1995年起實施房地產評估人員資格認證制度,規定從事房地產評估工作必須取得房地產估價師和估價員的執業資格。房地產估價師是指經房地產估價師資格考試合格,經注冊管理部門審定注冊,取得執業資格證書后,專門從事房地產價格評估的專業技術人員。房地產評估員必須是通過考試取得《房地產評估員崗位合格證書》的人員。房地產評估員的考試

4、、認證管理工作,由省、自治區建設行政主管部門和直轄市房地產行政主管部門負責。導論9三、房地產估價師執業資格考試房地產估價師執業資格考試實行全國統一組織、統一大綱、統一命題、統一考試的制度。每年舉辦一次??荚嚳颇繛椋骸斗康禺a基本制度與政策》主要包括房地產管理制度與法規?!斗康禺a估價相關知識》主要包括房地產估價人員應當掌握的經濟、金融、保險、證券、統計、財務、建筑等相關學科的知識?!斗康禺a開發經營與管理》主要是房地產投資分析,房地產市場分析

5、,房地產開發,房地產金融等方面的知識?!斗康禺a估價理論與方法》主要是房地產估價理論與基本的方法及其應用?!斗康禺a估價案例與分析》包括不同類型房地產估價的特點與估價基本技術路線,通過對不同類型房地產估價案例的分析,考察其實際工作能力與業務水平。導論10第一章房地產和房地產價格1、房地產的概念2、房地產的特性和類型3、房地產價格4、影響房地產價格的因素11學習目的與要求通過本章學習要掌握房地產的概念、基本存在形態,特性等相關知識。熟悉房地產

6、價格的概念、特征、種類和作用以及影響房地產價格的因素12第一節房地產的概念1.1房地產的定義房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物,包括物質實體和依托于物質實體上的權利。是實物、權益、區位三者的綜合體。地心地下空間地面地上空間1、房地產實物(土地、建筑物、其他定著物)其中:土地是指地球的表面及其上下一定范圍內的空間。13第一節房地產的概念1.1房地產的定義建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑構配件和建筑設備等組成的整體物。包括房屋和

7、構筑物兩大類。其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上,與土地、建筑物不能分離,或者雖然可以分離,但是分離不經濟,或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能的物。如種植在地上的樹木、花草,埋設在地下的管線、設施,在地上建造的庭院、花園、假山、圍墻等。14第一節房地產的概念2、房地產權益:是指房地產中無形的、不可觸摸的部分,包括權利、利益和收益,中國目前的房地產權利主要有所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、地役權

8、、抵押權和租賃權。房地產所有權包括土地所有權和房屋所有權。我國的土地所有權只有國家所有權和集體所有權。土地使用權包括建設用地使用權,宅基地使用權,土地承包經營權。地役權:房地產所有人或土地使用權人按照合同約定利用他人的房地產,以提高自己房地產效益的權利。常見的即“通行地役權”15第一節房地產的概念3、房地產區位:區位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關系,除了地理坐標位置,還包括可及性,與其他地方往來的便捷性,與重要場所的

9、距離,周圍環境、景觀,在城市或區域中的地位等。區位對價值的決定作用幾乎是房地產所獨有的,區位條件的差異必然導致房地產價格(價值)的極大差異16第一節房地產的概念1.2房地產的存在形態房地產雖然包括土地和建筑物兩大部分,但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時才被稱為房地產,單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產,是房地產的一種存在形態。歸納起來,房地產有下列3種存在形態:(1)土地,如對空地的估價。(2)建筑物,如對火災發生后建筑物的損失評

10、估。(3)房地,最常見形態的估價。17第一節房地產的概念為了避免引起歧義,我們主要使用“房地產”、“房地”、“土地”和“建筑物”幾個關鍵詞,其含義分別下:1“房地產”:可指土地,也可指建筑物,還可指土地與建筑物的合成體。2“房地”:專指土地與建筑物的合成體,如說房地價格時,此價格既包含土地的價格,也包含地上建筑物的價格。3“土地”:僅指土地部分,如說土地價格時,此價格不含地上建筑物的價格。4“建筑物”:僅指建筑物部分,如說建筑物價格時,

11、此價格不含建筑物所占用的土地的價格。18第一節房地產的概念1.3房地產狀況描述(一)對一宗土地的描述1、實物狀況:坐落、面積、形狀、四至(對其描述的順序最好為東、南、西、北)、地形、地勢、土壤、周圍環境、景觀、地質和水文狀況、土地條件2、權益狀況:土地所有權、土地使用權、使用現狀、土地使用管制:對于城市建設用地,土地使用管制即為城市規劃限制條件,主要包括:(1)土地用途;(2)建筑高度;(3)容積率;(4)建筑密度;(5)建筑后退紅線距

12、離(是規定建筑物應距離城市道路或用地紅線的程度);(6)建筑間距;(7)綠地率(是指用地紅線內綠化用地總面積占土地總面積的比例);(8)交通出入口方位;(9)停車泊位;(10)建筑體量、體型、色彩;(11)地面標高;(12)其他要求。3、區位狀況:位置,交通,外部配套設施19第一節房地產的概念(二)對建筑物的描述建筑物指人工構筑而成的東西,由建筑材料、建筑構配件和設備等組成的整體物,包括房屋、構筑物兩大類(區別主要在于人們是否直接在內進

13、行生產或生活活動,是否有門、窗、頂蓋)1、實物狀況描述:位置、面積包括、層數和高度、結構(一般分為:(1)鋼結構,(2)鋼筋混凝土結構,(3)磚混結構,(4)磚木結構,(5)簡易結構)、設備、裝修(分為內裝修和外裝修)、空間布局、維修保養情況、建成年月、2、權益狀況描述:房屋所有權、出租和占有情況、其他權利設立情況、其他特殊情況3、區位狀況:位置,交通,外部配套設施20第一節房地產的概念幾個重要公式1.建筑物實物狀況描述中的公式房屋建筑

14、面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積套內建筑面積=套內房屋使用面積+套內墻體面積+套內陽臺建筑面積例題某套住宅總價為30萬元,套內建筑面積為125㎡,套內墻體面積為20㎡,分攤的共有建筑面積為25㎡。該套住宅每平方米建筑面積的價格為()元㎡。(單選)A1667B1765C1875D2000解:房屋建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積=12525=150(㎡)單價=300000150=2000(元㎡)21第一節房地產的概念2.土地

15、權益狀況描述中的公式(1)容積率——是指一定地塊內總建筑面積與建筑用地面積的比值。反映和衡量地塊開發強度的一項重要指標。(2)建筑密度(建筑覆蓋率)——建筑物基底總面積占建筑用地面積的比率。如果各層建筑面積均相同則:容積率=建筑密度建筑層數(總建筑面積=用地面積建筑密度建筑層數容積率=總建筑面積用地面積=建筑密度建筑層數)22第一節房地產的概念某宗土地面積為2000㎡,城市規劃規定的限制指標為:容積率3,建筑密度30%。在單位建筑面積所

16、獲得的利潤相同的條件下,下列建設方案中最可行的是()。A.建筑物地面一層建筑面積為800㎡,總建筑面積為5000㎡B.建筑物地面一層建筑面積為1400㎡,總建筑面積為5000㎡C.建筑物地面一層建筑面積為600㎡,總建筑面積為5500㎡D.建筑物地面一層建筑面積為600㎡,總建筑面積為2500㎡解:1.建筑密度=建筑基底面積用地面積建筑基底面積=200030%=600(㎡)2.容積率=總建筑面積用地面積總建筑面積=32000=6000(

17、㎡)(與C接近:建筑物地面一層建筑面積為600㎡,總建筑面積為5500㎡)例題23第一節房地產的概念房地產概念的總結24第二節房地產的特性和類型2.1房地產的特性1.不可移動性(又稱位置固定性)房地產的不可移動性,決定了任何一宗房地產只能就地開發、利用或消費,而且要受制于其所在的空間環境。2.獨一無二房地產的位置固定,派生出了房地產具有獨一無二的特征,即不可能有兩宗房地產是完全相同。即使兩處的建筑物一模一樣,但由于坐落的位置不同,周圍環

18、境、景觀不同,兩宗房地產實質上也是不同的。25第二節房地產的特性和類型3.壽命長久性可以說土地具有不可毀滅性,建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性,但是一經建造完成,壽命通??蛇_數十年,甚至上百年。由于具有壽命長久性,房地產可以給其占用者帶來持續不斷的利益。但是,通過政府出讓方式取得的土地使用權是有期限的。國家規定土地使用權出讓的最高年限,居住用地為70年,工業用地為50年,教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年,商業、旅游、娛樂用地

19、為40年,綜合或者其他用地為50年。對此點的認識在房地產估價上具有重要意義,如坐落位置很好、建筑物也很好的房地產,可能由于土地使用年限較短而價值很低。26第二節房地產的特性和類型4.數量有限性由于土地數量有限,在土地上,特別是好位置的土地上可建造的建筑物數量也是有限的。要增加房地產的供給,一是向更遠的平面方向發展,如向郊區發展;二是向更高的立體方面發展,如增加建筑物的高度或密度。5.相互影響性房地產的價格與其本身的用途有直接的關系,同時

20、往往還取決于周圍其他房地產的狀況,易受其臨近的房地產用途的影響。例如,住宅樓旁邊新建一座工廠,可導致該住宅的價值下降。27第二節房地產的特性和類型6.易受限制性政府對房地產的限制一般是通過下列4種特權來實現的:(1)警察權。如通過城市規劃對土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度和綠地率等作出規定。(2)征用權。政府為了社會公共利益的需要,如修公路、建學校等,可以強行取得單位和個人的房地產,即使違反這些被征用人的意愿,但要給予補償。(3)征

21、稅權。政府為提高財政收入,可以對房地產征稅或提高房地產稅收,只要這些稅收是公平課征的。(4)充公權。政府可以在房地產業主死亡或消失而無繼承人或親屬的情況下,無償收回房地產。28第二節房地產的特性和類型7.難以變現性房地產由于價值高大,一旦需要買賣,要花費相當長的時間來尋找合適的買者和進行討價還價。所以,當急需資金或有其他急需時,不易將房地產變成現款;如果要快速變現,只有相當幅度的降價。8.保值增值性房地產可以保存其價值,甚至隨著時間的推

22、移,價值會自然增值。29第二節房地產的特性和類型2.2房地產的分類1.按用途來劃分的類型房地產按其用途來劃分,主要分為居住房地產、商業房地產、辦公房地產、旅館房地產、餐飲房地產、娛樂房地產、工業和倉儲房地產、農業房地產、特殊用途房地產、綜合房地產共10類。2.按開發程度來劃分的類型房地產按其開發程度來劃分,主要分為生地、毛地、熟地、在建工程、現房5類。其中生地是指不具有城市基礎設施的土地,如荒地、農地;毛地是指具有一定城市基礎設施,但地

23、上有待拆遷房屋的土地;熟地是指具有完善的城市基礎設施、土地平整,能直接在其上進行房屋建設的土地。30第二節房地產的特性和類型3.房地產按其是否產生收益來劃分(1)收益性房地產:是指能直接產生租賃或其他經濟收益的房地產,包括商店、商務辦公樓、公寓等。(2)非收益性房地產:是指不能直接產生經濟收益的房地產。如私人宅邸、未開發的土地、政府辦公樓等。收益性房地產可以采用收益法估價,非收益性房地產則難以采用收益法估價。收益性房地產與非收益性房地產

24、的劃分,不是看它們目前是否正在直接產生經濟收益,而是看這種類型的房地產在本質上是否具有直接產生經濟收益的能力。31第二節房地產的特性和類型4.按經營使用方式來劃分的類型房地產按其經營使用方式來劃分,主要分為下列4類:(1)出售型房地產。(2)出租型房地產。(3)營業型房地產。(4)自用型房地產。這種分類對于選用估價方法特別有用,例如:出售型房地產可以采用比較法估價;出租或營業型房地產可以采用收益法估價;自用型房地產可以采用成本法估價。3

25、2第三節房地產價格3.1房地產價格的定義和形成條件1.房地產價格的定義房地產價格是在市場條件下和平地獲得他人的房地產所必須付出的代價,在現今社會它通常用貨幣來表示,慣例上也是用貨幣形式來償付,但也可以用實物、勞務等其他形式來償付。2.房地產價格的形成條件房地產之所以有價格,與其他任何商品有價格一樣,需要具備3個條件:(1)有用性;(2)稀缺性;(3)有效需求。有用性是房地產內在的固有特性;稀缺性是房地產市場的內在動力、有效需求是房地產市

26、場價格形成的關鍵因素。33第三節房地產價格3.2房地產價格的特征1.與一般商品的共同之處(1)都是價格,是價值的貨幣表現;(2)都有波動,受供求因素的影響;(3)都是按質論價:優質高價,劣質低價2.地產價格與一般商品的不同之處(1)土地的成本指土地的取得成本,而不是生產成本,與土地的取得方式和“生熟”程度有關;(2)土地的折舊土地所有權歸國家,土地使用權期限有限(3)地產的價格差異區位差異大34第三節房地產價格(4)地產市場的性質是不完

27、全市場,市場調節機制對土地價格影響小,受主觀因素的影響大(5)地產價格形成的時間土地的交易和價格的形成通常需要一個較長的時間(6)地產的供求關系土地的供給彈性很小,地價多受需求影響3.房產價格與一般商品的不同之處(1)房產的成本房屋本身的工程造價外,還包括其他配套設施分攤的費用(2)房產的折舊(建筑物有一定的設計基準和使用壽命)(3)房產的價格差異(區位影響大)35第三節房地產價格(4)房產的市場性質屬于不完全市場,受市場調節機制的影響

28、相對較小,受主觀因素的影響特別大(5)房產的價格形成時間房產的交易和價格的形成通常需要較長的時間(6)房產的供求關系變化受國家宏觀調控的影響大于市場供求關系36第三節房地產價格4.房地產價格的特征(1)與區位關系密切區位好——價格高;區位差——價格低一步差三市?(2)是房地產權益的價格交易中轉移的不是實物,而是權利。所有權?使用權權益小——價格低;權益大——價格高(3)買賣價格和租賃價格房地產價格同時有買賣價格和租賃價格,一般物品價格主

29、要是買賣價格(4)容易受交易者的個別情況影響獨一無二,不可移動,價值較大。(5)形成的時間通常較長37第三節房地產價格3.3房地產價格的分類1.投資價值和市場價值投資價值:是該房地產對于某個具體的投資者的經濟價值,是投資者基于個人需要和愿望,對該房地產所估計的價值或做出的評價;市場價值:是該房地產對于一個典型的投資者(他代表了市場上大多數人的觀點)的經濟價值市場價值是惟一的,而投資價值因投資者的不同而不同。投資者評估的房地產的投資價值,

30、大于或等于該房地產的市場價格,是其投資行為或交易能夠實現的基本條件。就投資價值與市場價值相對而言,房地產估價所評估的是房地產的市場價值。38第三節房地產價格2.使用價值和交換價值使用價值:是指該種商品能滿足人們某種需要的效用;交換價值:是指該種商品同其他商品相交換的量的關系或比例;房地產商品既有使用價值也有交換價值。3原始價值、賬面價值和市場價值原始價值資產在當初取得時實際發生的成本,是始終不變的;賬面價值是原始價值減去已提折舊后的余額

31、,隨著時間的推移而減少的;市場價值是隨著時間的推移而變化的,房地產估價所評估的是房地產的市場價值。39第三節房地產價格4.成交價格、市場價格、理論價格和評估價值成交價格簡稱成交價,是交易雙方實際達成交易的價格。理論價格是假設真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格,是長期均衡價格。市場價格是房地產特定權利、特定日期下在有效市場最可能的價格,基本上與理論價格相吻合,圍繞著理論價格而上下波動,不會偏離太遠。評估價值是估價人員對房地產的客觀合

32、理價格或價值進行估算和判定的結果。40第三節房地產價格5.基準地價、標定地價和房屋重置價格基準地價是按不同的土地級別、不同的地段分別評估和測算的商業、工業、住宅等各類用地某一時點上土地使用權的平均價格。標定地價是指政府根據管理的需要,評估的某一宗地在正常市場條件下于某一時點的特定使用權價格房屋重置價格指在估價時點重新建造與舊有建筑物完全相同或具有同等效用的全新狀態的建筑物時,所必要的建筑費、其他費用和正常的利稅。如果某地區對城市土地進行

33、了分區分段,設了基準地價,那么要求基準地價要定期公布,房屋重置價格也是一樣的。41第三節房地產價格6.總體價格、單位價格和樓面地價總體價格指某一宗或某一區域范圍內房地產整體的價格;單位價格簡稱單價=總體價格面積;樓面地價又稱單位建筑面積地價,是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價的關系為:樓面地價=土地總價總建筑面積=土地單價容積率。思考:有A、B兩塊土地,A單價600元㎡,B單價500元㎡.1.如果兩塊土地的其他條件完

34、全相同,你會買那一塊土地2.如果A、B兩塊土地的容積率不同,A土地的容積率為6,B土地的容積率為4,除此之外的其他條件都相同,這時你會買那一塊土地42第三節房地產價格7.實際價格和名義價格實際價格是指在成交日期時一次付清的價格,或將不是在成交日期時一次付清的價格折現到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明,但不是在成交日期時一次付清的價格。例如:某房屋總價為80萬,若采取一次性支付,實際價格為80萬,與名義價格一致。若分期付款,

35、首付20萬元,半年后支付30萬元,一年后再付30萬元(假定月折現率為0.5%)實際價格=2030(10.5%)630(10.5%)12=77.37(萬元),實際價格小于名義價格43第三節房地產價格約定在未來某個日期一次付清,如約定一年后付清實際價格=80(10.5%)12=75.35(萬元)實際價格小于名義價格。8.市場調節價、政府指導價和政府定價政府對市場價格管制和干預的程度有關的價格分類體系。市場調節價,是指有經營者自主制定,通過市

36、場競爭形成的價格。政府指導價,是指依照價格法規定,由政府價格主管部門或者其他有關部門,按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動幅度,指導經營者制定的價格。政府定價,是指依照價格法規定,由政府價格主管部門或者其他有關部門,按照定價權限和范圍制定的價格。44第三節房地產價格9.買賣價格、租賃價格、抵押價格、典價、保險價格、課稅價格和征收價格是一組從房地產價格實現方式角度來劃分的房地產價格。買賣價格,指房地產的產權人通過出售的方式將其擁有的產權轉

37、讓給他人后所獲得的貨幣額、商品或其他有價物的價格,通常以貨幣表示。租賃價格,又稱租金,包括地租和房租。房租是指房地產權利人作為出租人將其房地產出租給承租人使用,由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價物。房租價格構成因素:地租、房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、保險費、房地產稅、租賃費用、租賃稅費、利潤。45第三節房地產價格抵押價格,是以抵押方式將房地產作為債權擔保時的價格。典價,指在典當行里設定典權時,由典權人支付給出典人

38、的金額。保險價格,是將房地產投保時,為確定其保險金額提供參考依據而評估的價格。課稅價格,指為課稅的需要,由估價人員評估的作為計稅依據的價格。征用價格,是指政府強制征用房地產時給予的補償價格。46第三節房地產價格10.現房價格和期房價格期房價格,俗稱“買(賣)樓花”,指以目前尚未建成的房屋(含土地)為交易商品的價格。期房價格=現房價格預計從期房達到現房期間現房出租的凈收益的折現值風險補償練習某期房一年后才可以交房。相鄰同類樓房目前的售價是

39、3300元平方米,出租的年收入為330元平方米。假定該類房屋的風險補償為房價的2%,年折現率為10%,估算該期房的目前價格。V=3300330(110%)33002%=2934(元平方米)47第三節房地產價格11.起價、標價、成交價和均價起價、標價、成交價和均價是在商品房銷售中出現的一組價格。起價是指所銷售的商品房的最低價格。標價又稱報價、表格價,是商品房出售者在其價格表上標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格。成交價是商品房買賣

40、雙方的實際交易價格。均價是所銷售商品房的平均價格,一般表示成交價的平均價格。48第三節房地產價格12.保留價、起拍價、應價和成交價保留價、起拍價、應價和成交價是在房地產拍賣中出現的一組價格。起拍價又稱開叫價格是拍賣的最低價,保留價一定大于或等于起拍價,要使拍賣成功,只有應價大于或等于保留價,成交價一定是拍賣的最高價。13.拍賣價格、招標價格和協議價格是一組與房地產交易(或出讓)所采用的方式相聯系的價格分類。通常,協議價格最低,其次招標價

41、格,拍賣價最高。49第三節房地產價格14.補地價補地價是指國有土地使用者因改變土地使用用途等原因需要向國家政府補交的地價或者土地使用權出讓金、土地收益等。補地價有四種主要情形。(1)更改原出讓土地使用權時規定的用途;(2)增加原出讓土地使用權時規定的容積率;(3)轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的房地產;(4)出讓的土地使用權期滿后續期。50第三節房地產價格補地價的計算公式補地價(單價)=現樓面地價現容積率原樓面地價原容積率補地價(總價)

42、=補地價(單價)土地總面積練習:某宗面積為3000m2的工業用地,容積率為0.8,樓面地價為700元m2?,F按城市規劃擬變更為商業用地,容積率為5.0,樓面地價為960元m2。計算理論上應補地價的數額。補地價(單價)=96057000.8=4240(元平方米)補地價(總價)=42403000=1272(萬元)51第四節影響房地產價格的因素影響房地產價格的因素多而復雜,通常需要進行歸納分類,一種分類是將影響因素分為房地產自身內部因素、外部

43、因素;另一分類是將影響因素分為一般因素、區域因素與個別因素。一、影響房地產價格的一般因素一般因素是指對各個地區、各種類型的房地產價格水平均有影響的因素,它通常會對整個地區的房地產價格產生全盤性影響,從而成為決定各個房地產具體的基礎,主要包括:(一)人口因素:人口的數量、人口素質以及家庭規模1、人口數量人口數量與房地產價格的關系呈現正相關。2、人口素質人口素質包括公民受教育水平、文明程度等。如果該地區居民素質較高、人們愿意居住,房地產價格

44、就會上升。3、家庭規模是指全國或某一地區家庭平均人口數量。52第四節影響房地產價格的因素(二)社會因素1、政局安定狀況政局安定狀況是指現有政局的穩固程度。2、社會治安狀況社會治安狀況是指偷竊、搶劫等社會犯罪情況。3、城市化程度一般而言,城市化水平的提高意味著人口向城市集中,帶動城市房地產價格的上漲。4、房地產投機如果投資客超過一定比例,將產生許多危害。53第四節影響房地產價格的因素(三)經濟因素1、經濟發展狀況經濟發展對當地房地產價格影

45、響很大。經濟發展速度快,房地產價格就會上漲,相反,房地產價格就會出現徘徊甚至下降。2、居民收入水平居民收入不斷提高標志著人們生活水平的提高,對居住要求也會不斷增加,引起房地產需求的增大、房地產價格的上漲。3、物價水平通脹嚴重時,為了減少貨幣貶值,人們會轉向購買房地產以求保值,此時就會刺激房地產價格以比通脹率更高的速度上漲。4、財政金融政策54第四節影響房地產價格的因素(四)制度政策因素行政因素是指政府對發展房地產業的態度、采取的措施。主

46、要包括:1、土地使用制度、住房制度;2、城市規劃、土地利用規劃;3、房地產稅收制度;4、土地和建筑物的結構、防災等規定;5、交通管制;6、行政隸屬變更;55第四節影響房地產價格的因素(五)心理因素心理因素也會對房地產價格產生影響,如買方追求時尚、愿意接近社會名流、講究地名、風水、方位、門牌號等都可能導致該房地產價格的畸高或畸低。二、影響房地產價格的區域因素影響房地產價格的區域因素是指對某一區域范圍內的房地產價格水平產生影響的因素。對某地

47、區不同類型的房地產價格產生影響的區域因素不盡相同。56第四節影響房地產價格的因素(一)住宅區住宅區應考慮的區域因素主要有以下幾項:1、日照、溫度、濕度、風向等氣候條件;2、當地居民的職業、教育程度、社會階層;3、街道的寬度、構成;4、離市中心的距離及交通設施5、商業街的配置;6、上下水道、煤氣等基礎生活設施;7、學校、公園、醫院等公共設施;8、景觀、周圍環境;9、土地利用的管制制度;57第四節影響房地產價格的因素(二)商業區商業區應重視

48、的區域因素有以下幾項:1、顧客的數量與質量;2、顧客的交通手段;3、營業類別及競爭狀況;4、該地區經營者的資信狀況;5、區域繁華程度;6、土地利用的管制程度;58第四節影響房地產價格的因素(三)工業區工業區應重視的區域因素有以下幾項:1、道路、港口、鐵路等運輸設施的便利程度;2、與銷售市場及原材料市場的位置關系;3、動力資源及排水費用;4、勞動力供求狀況;5、周邊環境狀況;6、土地管制制度;59第四節影響房地產價格的因素三、影響房地產價

49、格的個別因素影響房地產價格的個別因素是指由于房地產自身條件而對房地產其價格有所影響的因素。個別因素對具體房地產價格影響最明顯。個別因素隨土地與建筑物的不同可以分為:(一)土地的個別因素不同用途的土地其個別因素并不完全一致,其主要的個別因素有以下幾項:1、位置土地坐落的位置不同,價格有較大的差異。60第四節影響房地產價格的因素2、地質、地勢、地形地質條件決定著土地的承載力。地質堅實,土地承載能力就大,有利于土地的利用。地質條件與地價的關系

50、是正比關系,即地質條件優越,地價較高,反之,地質條件低劣,地質則低。地勢即該塊土地與相鄰土地的高低關系,特別是與鄰接道路的高低關系。一般來說,地勢高的房地產價格要高于地勢低的房地產價格。地形是指同一塊土地內的地面起伏形狀。一般來說,土地平坦,地價較高;反之,土地高低不平,則地價相對較低。61第四節影響房地產價格的因素3、土地面積土地面積大小也會對地價有影響。一般來說,土地面積過于狹小則不利于利用,其價格必然會降低。4、土地形式、臨街寬度

51、與深度土地形狀有正方形、三角形、梯形等,形狀不規劃的土地由于不利于有效利用,價格會下降。臨街寬度、深度對商業地塊的價格影響很大。在寬度一定的條件下,深度過深,建筑物效用降低,土地價格也會下降。而在深度一定的條件下,隨著寬度增加,土地的價格將增加。62第四節影響房地產價格的因素5、日照、通風日照、通風是影響居住環境的重要因素,一般會對住宅用地的價格產生影響。6、天然周期性災害凡是有天然周期性災害的地區,土地利用價值極低。7、臨街狀況地塊臨

52、街狀況對地價的影響很大,價格最高的是街角地,最低的是盲地。8、臨接街道的狀況、結構9、與商業配套等的鄰近程度10、公共設施的完善程度63第四節影響房地產價格的因素(二)建筑物個別因素1、面積、構造、材料建筑物的建筑面積、高度不同,建筑物的價格就有差異,構造及使用的材料不同也會影響其價格。2、設計、設備建筑物的設計是否合理、配套設備是否完好,對建筑物的價格有著重大影響。3、施工質量在其他條件相同的情況下,建筑物的施工質量將直接影響房地產價

53、格。4、朝向、樓層64第一章練習題一、單選題1.房地產估價中的價值,一般是指(B)A、使用價值B、市場價值C、投資價值D、帳面價值2、第一個房地產投資者對房地產都有一個心理價位,投資價值可以看成是這個心理價位,當(A)低于其心理價位時,投資者趨向于增加投資;相反,他們將向市場出售過去的房地產。A市場價格B投資價格C使用價格D交換價格3、(B)是隨著時間的推移而減少的。A.原始價值B賬面價值C.市場價值D投資價值4、一般來說,社會治安狀況

54、差,對房地產價格的影響是(A)A降低房價B提高房價C對房價沒有影響5、(D)是指某種房地產在市場上的一般、平均水平價格,是該類房地產大量成交價格的抽象結果。A.原始價格B理論價格C成交價格D市場價格6、某宗土地的規劃容積率為3,可興建6000平方米的商住樓,經評估總地價為180萬元,該宗土地的單價為(D)元平方米。A、100B、300C、600D、90065第一章練習題二、問答題1、簡述房地產的概念、基本存在形態以及特性。2、簡述房地產

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